什麼居屋的小店能夠生存？

上次談過領匯的問題，包括令社區異化和財富分配問題。今次再談一些很少人談及的問題。

大家有沒有留意，居屋有兩種，一種是一堆居屋圍著一個商場的，另一種是有很多小型街舖的？

在一些規劃千篇一律的新市鎮，不是公屋居屋就是堡壘式私人屋苑，而那種有很多小型街舖的居屋屋苑，往往成了街坊生意的綠洲。當前者愈來愈偽中產和充斥連鎖台的時候，後者仍然十居其八是街坊小店。為什麼呢？

其實那種一堆居屋圍著一個商場的，絕大部份是房委會興建的居屋屋苑；而那些有很多街坊小店的，叫做「私人機構參建居屋計劃」屋苑 (Private Sector Participation Scheme，簡稱PSPS屋苑或者私人參建居屋)。

賣斷+小面積=生存空間

PSPS屋苑的特點是商舖是賣斷的，這些商舖會在物業市場像一般舖位一樣成交。因為舖位小而且由不同的個別業主持有，於是這些舖位的情況跟市區的街舖接近，可以容納到自置物業的生意，也有租用舖位的生意。

自置舖位的生意未必能最有效率地運用空間，賺取最高利潤。一些經營多年的東主出於對生意感情或者興趣，雖然利潤有限，但未必會以較為有利可圖的價錢出售或出租舖位。他們選擇自用舖位而放棄了更好的收入，表面上看似沒有效率，但因為成本已經內化了（由東主承擔了），所以仍是有效率的。自置舖位的可能性，令很多PSPS屋苑仍然有不少平民化的小店能夠生存。

至於那些租用單位的小店，為什麼還能夠生存呢？這是因為店舖本身面積不大，而且業權賣散了，所以不適合需要大舖位的連鎖店經營，所以在這些屋苑內，除了地產代理、便利店之外，還是有很多租戶是街坊小店。

你可能會問，租戶還不是要面對業主加租的問題嗎？

業主和租客議價時的議價能力，也要看前者在同一地區的壟斷能力。以領匯為例子，它作為所有公屋和房委會居屋商場和店鋪的單一業主，它在每一個屋邨和屋苑小區內都是唯一的壟斷者，租戶要在區內經營，就只能跟領匯議價，所以領匯的議價能力十分之高。這情況在沒有太多私人商住物業的競爭的新市鎮更甚。

制度和規劃帶來生存空間

相對於領匯，私人參建屋苑內賣散了的商舖業主因為有某程度上的競爭，壟斷能力和議價能力沒那麼大。那不是說這些商舖不會出現競租情況，事實上這些商舖也會淘汰經營情況不佳的租戶，不過事實上那些店舖租戶面對的壓力是小於領匯和私人大商場的租戶的。

賣斷小面積商舖的好處，是同一街區內的商店比較多元化、更適合小本經營，從而更容易形成商戶和居民之間的社區網絡。這個觀察最初由Jane Jacobs在城規經典《美國大城市的死與生》一書中提出，觀乎本地例子，很多舊區也形成了這種社區網絡。在香港近廿年的新市鎮中，能做到這種效果的地方往往就只有一直都存在的丁屋和賣斷了的私人參建屋苑街舖。

尋味時光的偽善和荒謬，在於領匯作為利用壟斷力量，不斷把老店消滅的同時，又販賣老店情味。私人參建屋苑平民小店的例子，反映了一個事實，就是政府是可以透過制度、合約及規劃上的安排，令街坊小店及其形成的社區網絡能自然出現。

只有不用面對具壟斷力量的大業主、不會朝不保夕的小商舖，才有空間去經營本身的特色，才能保存得來不易的社區網絡。這些街坊生意帶來的，不只是什麼集體回憶，而是每一個小市民每天的生活，還有讓男女老幼感覺像家的一個社區。

 

圖例:

下圖是兩個私人參建居屋的商舖例子，兩者主要都是一些比較low-end的街坊生意。

(龍門居) 

(樂軒臺)

 

連結：

[小店風情系列] 

 

參考資料:

明報：領匯霸權掀政治反擊戰

中原地產研究部: 居屋商舖買賣合約登記統計（2011年）登記9.97億元　為九七後次高

 

 

有關上一篇《領匯大股東贏盡，輸的是你》的後記：

上一篇有不少留言討論，指出經營不善的商戶結業，經營者本身也有責任。這一點我不反對，我上一篇文章的立論是，在所謂的效率以外，還有很多東西我們沒有考慮。所謂的價格競爭、效率、優勝劣敗、競租理論，我都十分了解。可是這些量化分析沒有考慮的是很多無形的價值，例如人情味、社區網絡的功能、更接近民眾需要的服務等。而很多被領匯消滅的小店，很多時候不是因為經營不善，而是因為新的遊戲規則強調的是非人性化的規模經濟帶來的競租能力，上述那些無形價值根本不能令小店生存。

領匯出現，改變遊戲規則只是這不足十年間的事，所以這幾年大家才提出後對。只是因為領匯模式無疑是令更多商場變得光鮮、中產、美輪美奐，那跟以前樸實得有點笨拙的屋邨商場誰更優勝，是觀點與角度，正如社會上總有不少人希望全香港都變成APM、海港城一樣。

也有留言指市場變化，令不講非人性化管理的企業成為勝利者，小店不夠他們競爭，那不是領匯的錯，只是小唐追不上時代而已。

其實賣文具、魚旦、麵包沒有什麼新舊時代的分別，問題是大地產商式管理一面倒傾向能夠交數和租大舖位的大企業，這一點令全港的屋邨都讓連續店取代原有的小店舖。當然，大家可以說是那優勝劣敗。不過那是在領匯制定的遊戲規則下的優勝劣敗。

我們或許是社會現時遊戲規則的得益者，可以安安樂樂在電腦前講優勝劣敗、講deadweight loss，忘了那些小生意背後的價值。我們很容易因為他們背後的人文價值不能量化，便以經濟分析之名把這些價值抹煞。

我想，那不是忽然感性懷舊，而是一種追求利潤以外的價值的追求，更何況那些落入少數人的利潤的代價，是大家一直以為會永遠存在的人情味和生活方式。我們不是要尋味，而是要保護這些情味的生存空間。

 

[29/4/2012補充後記：明報星期日生活做了個專題《街知巷聞﹕將軍澳 無街之城》，講將軍澳的規劃問題。當中也提到私人參建居屋的商舖－－「這類私人參建居屋，店舖是沿街的設計，而非集中在商場內；餐廳麵檔、士多仔、五金雜貨店，不用裝修得很規整，保存了一點生活氣息與人味。」這個現象不是太多人了解，希望經過報導之後會有多些人知道吧。]