October 13, 2010

• 特首施政報告的幾句人話

  對今次施政報告的期望低得很，所以當曾生在施政報告出現幾句人話的時候，竟有一絲安慰...

  所謂的人話，就是一些政府一早應該做的事，現在終於會做了。這是我覺得值得提及的幾個「人話」政策，以及一些感言：

  
  

  土地供應

  18.         過去十年每年平均一手私人住宅吸納量為一萬八千五百個單位。為了確保樓市健康平穩發展，我認為在未來十年內，平均每年需提供可興建約二萬個私人住宅單位的土地。我要強調這並非建屋量的硬指標，目的是政府在一段時間內累積一定的土地儲備，務使房地產市場有平穩的土地供應，特別是中小型住宅土地供應充裕，售價穩定。

  （希望曾生說的是會穩定地把土地推出來拍賣，以及發展本身的鐵路土地來達成。在香港食正「量化寬鬆」條水，樓股泡沫不能消失。穩定的土地供應政策雖不能短期內令發了癲的樓市降溫，但政府作為香港最主要的土地供應者，這至少令市場有一個合理預期，知道市場會有一定的土地滿足需求。地產市場從來都不只是需求供給問題，還有很強的政策因素，這個「一年二萬」政策對市場和社會肯定有一定的安定作用。）

   

  監察銷售

  32.         政府在過去兩年落實了多項措施，加強一手私人住宅物業銷售的透明度，包括價單、售樓說明書、銷售安排、交易和示範單位等。我們已表明，如現時透過地政總署「預售樓花同意方案」以及香港地產建設商會（商會）指引的規管方式成效不彰，將採取立法途徑。

  33.         由於我們未能與商會就規管一手現樓的銷售達成共識，運輸及房屋局會成立督導委員會，具體討論立法規管一手樓宇銷售事宜，並於一年內提出切實可行的建議，當中包括以實用面積作為公布呎價唯一標準，防止誤導買家，全面杜絕縮水單位的情況。

  （我比較欣賞曾生演說時那一番說話，說香港是世界上少數沒有規管賣樓面積標準的地方，他甚至出口術說「如果我買間樓乜乜物物，我都會好嬲」。必要時扮惡扮打老虎，政客本來該如此。以前我是做房地產工作的，由那時開始我一直也不明白為什麼立法定義什麼是實用面積(UFA)、規定實用率的計算方式、監管不實的面積計算，由英國殖民地時代到今時今日都做不到（不為非不能也）。如果曾生真的做到這件彭定康和董建華也沒有做的事，我會加分給他。）

   

  資本投資者入境計劃檢討

  34.         政府已檢討資本投資者入境計劃。我們注意到計劃下投資於房地產的資金有上升的趨勢，今年頭九個月，有關資金佔計劃總投資額百分之四十二。雖然近年計劃下的房地產投資只佔市場總成交金額約百分之一，但考慮到市民大眾的關注，政府決定暫時將房地產於計劃下的投資資產類別中剔除，由十月十四日起生效。保安局稍後會交代具體細節，以及計劃的其他修改。

  （那個移民廣告的那句講唔正的「I love Hong Kong」深入民心。香港要做亞洲倫敦，接收世界各地巨富貪官不是問題，畢竟香港從來都是賺四方錢的地方。這裡資金自由進出，只要不是投資移民，內地有錢人買什麼是政府是管不了的（他們的不是根據那計劃掃的貨佔總成交額幾成，那是施政報告不會提的），問題是政府有沒有照顧過市民的住屋需要。）

  
  

   

  限制「發水樓」

  41.         政府當年讓私人樓宇增加樓面面積，引進環保及生活設施，目的是改善樓宇的宜居環境。近年社會關注發展商利用這項寬免政策，大量增加樓面面積，造成所謂「發水樓」問題。經檢討後，我們決定收緊政策，主要改變包括取消部分設施的寬免，降低停車場、露台、工作平台和會所的寬免，並為多項仍享有寬免的設施加設百分之十的整體寬免上限，同時又收緊容許興建窗台的面積。

  42.         我們深信這套方案一方面顧及樓宇的環保及舒適要求，另一方面盡量避免對周邊環境造成影響，已在兩者之間取得適當平衡。方案亦確保本港建築物的設計，有展示創意的空間。

  （因為以前是做地產行業，所以對那些用來git高度和吹大總樓面面積（之所以現在的樓的實用率愈來愈低）的巨型lobby、巨型club house、巨型停車場、假公共空間特別覺眼，這些優惠在九七後推出明益發展商，令市面上出現底座已經遮晒原有住宅的「蛋糕樓」。我最記得，荔枝角四小龍有個巨型會所，樓底竟然有三層樓高，那可說是董建華市代賣大包給發展商的印記。現在曾生說要減少這些大包優惠，不失為一個好的開始。）

  《基本法》第二十三條立法

  163.         我注意到香港社會近期圍繞《基本法》第二十三條立法有不同意見，其中比較多的意見認為，本屆政府應在未來一年多的任期內，集中精力發展經濟，改善民生，着力保持香港社會的繁榮穩定與發展，故此可延後啟動立法。我們經過反覆研究後，決定在本屆任期內，不啟動《基本法》第二十三條立法。在此我要重申，完成《基本法》第二十三條立法是香港特區政府的憲制責任，也是香港社會的共同責任。我相信，香港社會各界一定能夠不斷凝聚共識，在未來適當時候順利完成這項立法工作。

  （相信曾生還咗政改條數，廿三條上面可以放佢一馬。過多兩年，下一個特區總督應該走唔甩。大家唯有睇下共產黨長命D，定係我地長命D。）

   

  不盡同意的其他部份：

  
  

  置安心計劃 - 「居住權」不等於「投資權」，政府有義務資助投資嗎? 

  • 那個什麼「置安心資助房屋計劃」，其實咪又係資助房屋。那個東西，雖然有點似居屋，但規模和政策力度跟居屋政策是兩回事。租五年，然後有租金「回贈」俾你買樓，即是跟董建華時代的首置免息貸款的利息資助差不多。在僧多粥少的情況下，那只是一個政府大抽獎而已。

    我一直也不認為政府有義務資助市民買樓，資助市民買樓，其實就是資助市民上車轉手發達。政府是沒有義務資助市民發達的（你可能會說買樓不一定升，但這個市場始終是一個升多跌少的）。個人入息上限$23000，那已經不是一個小數目，為什麼還要政府津貼買樓？須知道居住和投資是兩回事，照顧中等收入的市民的「住屋權」，不等於要照顧他們的「投資權」。若要令市民安居樂業的話，何不直接提供資助房屋，然後在限制轉售和補地價方面著手，令政府可以照顧住屋需要之餘，避免變相資助抽中獎的市民發達，同時收回一定的回報？

  仲敢當「八成強拍」係成功政策？ 

  • 關於施政報告中的市區更新策略，想不到曾生仍然厚著面皮說八成強拍會促進舊區更新，幫助市民云云。那個政策分明是facilitate大地產商強搶民產呀大佬！

  前海發展－人出豉油我地出雞！

  • 有關前海發展，我始終對這種人出豉油我地出雞的政策抱懷疑態度，這個中長期政策，大家一定要繼續關注。

   

  • 9:34 am
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